Les faibles taux d'intérêt stimulent le marché hypothécaire marocain

Économie de l'Est

Le marché hypothécaire marocain a connu une nette amélioration cette année, avec une baisse significative des taux d'intérêt depuis le début de l'année. Les taux d'intérêt sur les prêts à long terme sont passés de 4,75% au premier trimestre 2025 à 4,35% en septembre, ouvrant l'accès au financement hypothécaire à des conditions plus favorables.

Ces développements positifs sont le résultat de la politique monétaire flexible adoptée par la Banque du Maroc, qui s'est manifestée par la réduction du taux d'intérêt directeur à 2,25% en mars. Cette décision a commencé à avoir un impact positif sur le marché du crédit immobilier, les banques ayant commencé à réduire les taux d'intérêt qu'elles appliquent à leurs clients.

Cependant, les conditions de financement varient en fonction de la durée du prêt, du type de profession et du niveau de revenu. Les banques appliquent des politiques différentes pour refléter le niveau de risque associé à chaque catégorie d'emprunteurs, ce qui crée des différences marquées dans le traitement et les conditions.

Selon Afzal, spécialisée dans la comparaison des crédits immobiliers et des intermédiaires financiers au Maroc, l'amélioration des taux d'intérêt concerne toutes les durées de crédit. Pour les prêts à court terme de zéro à sept ans, les taux d'intérêt ont baissé de 4,2% au premier trimestre à 4,1% actuellement. Les prêts à moyen terme de sept à quinze ans ont connu une baisse plus importante, passant de 4,5% à 4,25%.

Plus positive encore est l'amélioration significative des taux pour les prêts à long terme de quinze à vingt-cinq ans, qui sont les plus recherchés par les citoyens désireux d'acheter leur premier logement. Cette catégorie a connu la plus forte baisse, les taux d'intérêt passant de 4,75% à 4,35%, ce qui permet de réaliser des économies financières importantes au fil des années de remboursement.

Toutefois, la situation devient plus complexe lorsqu'on examine la répartition par profession et par statut d'emploi de l'emprunteur. Les banques appliquent différents critères qui reflètent leur appréciation du niveau de risque associé à chaque catégorie professionnelle. Cette catégorisation a un impact direct sur le taux d'intérêt offert et sur les autres conditions de financement.

Pour les employés des secteurs public et privé, le groupe le plus susceptible de bénéficier des facilités bancaires, les taux d'intérêt sur les prêts à 25 ans ont chuté d'environ 4,75% au début de l'année à environ 4,6% actuellement. Ce groupe est considéré comme le moins risqué du point de vue des banques en raison de la stabilité de leurs revenus mensuels.

Les professionnels indépendants, tels que les médecins, les avocats et les ingénieurs, bénéficient d'un traitement moyen qui reflète la nature de leurs revenus variables. Les taux d'intérêt pour cette catégorie se situaient entre 4,75% et 4,85% au premier trimestre 2025, et sont tombés entre 4,65% et 4,75% aujourd'hui. Cette amélioration intervient alors que les banques les traitent avec plus de prudence en raison de la volatilité de leurs revenus professionnels.

La situation est plus difficile pour les propriétaires d'entreprises et les entrepreneurs, qui doivent faire face à des taux d'intérêt plus élevés reflétant les risques liés à la nature de leur activité. Au début de l'année, les taux d'intérêt pour cette catégorie ont atteint 5,15%, et sont maintenant tombés à environ 4,9%. Malgré cette amélioration, ces taux restent les plus élevés du marché.

Les exigences en matière d'apport personnel varient fortement en fonction de la catégorie professionnelle de l'emprunteur. Les salariés des secteurs public et privé et les retraités bénéficient des conditions les plus favorables, les banques n'exigeant pas d'apport personnel. Les salariés de moins de 35 ans peuvent même obtenir un financement jusqu'à 110% de la valeur du bien, couvrant les frais supplémentaires d'achat.

Pour les indépendants, le traitement varie en fonction de la stabilité de la profession. Les médecins, les architectes et les notaires, qui sont considérés comme des professions stables, peuvent bénéficier d'un financement intégral allant jusqu'à 100% de la valeur du bien. Les autres professionnels indépendants sont tenus de verser une contribution personnelle allant de 10% à 20% de la valeur du bien.

La situation est plus compliquée pour les propriétaires d'entreprise, qui sont généralement tenus de fournir un apport personnel substantiel compris entre 201 et 301 tonnes de la valeur de la propriété. Cette exigence reflète l'appréciation par les banques des risques liés aux activités commerciales et à la volatilité des revenus.

Les Marocains résidant à l'étranger sont confrontés à des conditions difficiles, car ils sont tenus de verser un apport personnel dans tous les cas. Cet apport est généralement compris entre 101 et 301 TTP3T, mais certaines banques peuvent exiger jusqu'à 501 TTP3T de la valeur de la propriété. Ces exigences strictes reflètent les difficultés supplémentaires liées à l'évaluation des revenus et des risques pour les résidents étrangers.

Les banques appliquent des critères spécifiques pour calculer le taux d'endettement en fonction du niveau de revenu afin de s'assurer de la capacité de l'emprunteur à rembourser sans grever son budget mensuel. Pour les revenus inférieurs ou égaux à 20 000 AED par mois, le taux d'endettement est plafonné à 45% du revenu brut.

Lorsque le revenu mensuel dépasse 20 000 AED, les banques relèvent le plafond d'endettement à 50%, ce qui permet à l'emprunteur d'accéder à un montant plus élevé. Dans certaines banques, lorsque les revenus dépassent 60 000 AED par mois, le ratio d'endettement peut atteindre 55%. Cette gradation reflète la philosophie des banques qui consiste à donner plus de flexibilité aux personnes à hauts revenus.

Pour l'assurance décès-invalidité, obligatoire pour tous les prêts hypothécaires, le coût varie en fonction de la durée du prêt et de l'âge de l'emprunteur. En moyenne, cette assurance coûte 0,43% du montant emprunté par an. Cette assurance protège la banque et la famille en cas de décès ou d'incapacité de l'emprunteur à rembourser le prêt.

Malgré l'amélioration générale du marché, il existe encore de nettes différences de traitement entre les différentes catégories d'emprunteurs. Les salariés et certains indépendants bénéficient des conditions les plus favorables, tandis que les chefs d'entreprise et les expatriés sont confrontés à des difficultés supplémentaires sous la forme de taux d'intérêt plus élevés et d'exigences plus importantes en matière d'apport personnel.

Cette amélioration des taux d'intérêt intervient à un moment opportun, alors que le Maroc cherche à dynamiser le secteur immobilier et à faciliter l'accès au logement pour les citoyens. La baisse du coût du financement peut stimuler la demande de biens immobiliers et contribuer à la croissance du secteur, ce qui se répercute positivement sur l'ensemble de l'économie nationale.